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Fiscalité des plus-values immobilières

Opérations concernées

La fiscalité des plus-values immobilières s'applique aux cessions à titre onéreux suivantes :

  • vente d'un bien immobilier, bâti ou non (appartement, maison, terrain),
  • vente des droits attachés à un bien immobilier (servitudes par exemple),
  • vente par l'intermédiaire d'une société civile immobilière (non soumise à l'impôt sur les sociétés) ou d'un fonds de placement dans l'immobilier (FPI)
  • échange de biens, partage ou apport en société.

 

Calcul de la plus-value

Prix de vente

  • Le prix de vente (ou cession) est le prix indiqué dans l'acte.
  • Ce prix peut être augmenté de certaines charges en capital et indemnités bénéficiant au vendeur (exemple : montant du remboursement d'un reliquat d'emprunt contracté par le vendeur, mis à  la charge de l'acquéreur dans l'acte de vente).
  • Ce prix est réduit du montant des frais de vente supportés par le vendeur (par exemple certifications et diagnostics obligatoires).

Prix d'acquisition

L'estimation du prix diffère selon le type d'acquisition :

  • en cas d'acquisition à titre onéreux, le prix d'acquisition correspond au prix effectivement versé lors de l'achat du bien, augmenté des charges et indemnités bénéficiant au vendeur.
  • en cas d'acquisition par succession ou donation, le prix d'acquisition correspond à la valeur retenue pour la détermination des droits de succession ou de donation.

Le prix d'acquisition est augmenté des frais suivants :

frais d'acquisition (par exemple honoraires de notaire, frais de timbre...), retenus pour leur montant réel et justifié.

En cas d'acquisition à titre onéreux, ils peuvent être évalués forfaitairement à 7,5% du prix d'achat.

·                         dépenses de travaux

Le coût de certains travaux réalisés par une entreprise s'ajoute au prix d'acquisition sauf si la dépense a déjà été prise en compte pour le calcul de l'impôt sur le revenu.

Il doit s'agir de travaux relativement importants : construction, agrandissement, amélioration... En revanche, les dépenses dites "locatives" (comme le papier peint ou la moquette) ne sont pas concernées.

Si vous vendez un bien immobilier plus de 5 ans après l'avoir acheté, vous pouvez évaluer les travaux à 15% du prix d'acquisition, sans avoir à fournir de justificatifs. Si la vente est plus récente, des justificatifs (factures) peuvent vous être réclamés.

·                         frais de voirie, réseaux et distribution

Ces frais s'ajoutent au prix d'acquisition des terrains à bâtir (par exemple, frais d'aménagement et de viabilisation d'un terrain).

Abattement pour durée de détention

La plus-value est réduite d'un abattement de 10 % par année de possession du bien immobilier (bâti ou non bâti) au-delà de la 5ème.

Exemple : si vous vendez un immeuble le 1er mars 2011, il est exonéré d'impôt si vous l'avez acquis avant le 1er mars 1996.

Attention : à partir du 1er février 2012, l'abattement pour durée de détention est abaissé et devient progressif. Il est appliqué rétroactivement à partir du 25 août 2011 en cas d'apport en société de biens immobiliers.

En cas des moins-values

Si, lors d'une opération immobilière, vous réalisez une moins-value (c'est à dire une perte), il n'est pas possible de la déduire de votre revenu global ni d'une plus-value réalisée lors de la vente d'un autre bien.

 

Exonérations

Les plus-values réalisées dans les situations suivantes ne sont pas imposables.

Résidence principale

La plus-value réalisée lors de la vente de votre résidence principale est exonérée d'impôt, ainsi que ses dépendances (garages, aires de stationnement, cours..).

Vente ne dépassant pas 15.000 €

Toute vente dont le montant ne dépasse pas 15.000 € est exonérée d'impôt.

En cas de vente d'un bien détenu en indivision, ce plafond s'applique sur chaque quote-part indivise.

Retraités ou invalides de condition modeste

Si vous êtes  titulaire d'une pension de vieillesse ou de réversion ou d'une carte d'invalidité (de 2ème ou 3ème catégorie), vos plus-values immobilières sont exonérées d'impôt à la double condition suivante :

·                         ne pas être soumis à l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF) au titre de l'avant dernière année précédant celle de la vente,

·                         le revenu fiscal de référence de l'avant dernière année précédant celle de la vente doit être inférieur à un certain montant (pour une vente en 2011, votre revenu fiscal de référence de 2009 doit être inférieur à 9.876 € pour la 1ère part de quotient familial, majorée de 2.637 € pour chaque demi-part supplémentaire).

 

Autres cas d'exonérations

Une exonération d'impôt s'applique également dans les situations suivantes :

  • en cas d'expropriation (assimilée à une vente) pour cause d'utilité publique, l'indemnité perçue est exonérée sous réserve d'être réemployée à hauteur de 90 % dans les 12 mois,
  • en cas de revente d'un bien immobilier sinistré (incendie, inondation,...), l'indemnité d'assurance perçue n'est pas prise en compte dans le calcul de la plus-value,
  • dans le cadre de certains remembrements urbains ou ruraux, la plus-value d'échange réalisée est exonérée,
  • en cas de vente de l'habitation située en France de personnes non-résidentes, sous réserve de remplir certaines conditions,
  • en cas de vente d'un bien immobilier, réalisée avant le 31 décembre 2011, au profit d'organismes gérant des logements sociaux (ou en cas de vente du bien à des collectivités locales en vue de sa rétrocession à un bailleur social).

 


Mis en ligne le 15/10/13