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Défiscalisation loi LMP/LMNP

INVESTIR EN LOUEUR EN MEUBLE

LA LOCATION MEUBLEE

Elle offre de belles perspectives sur le plan fiscal et permet de percevoir des loyers qui ne seront pas soumis à l'impôt.
Ainsi la location d'un logement meublé permet de choisir entre 2 régimes fiscaux distincts :

     - le loueur en meublé non professionnel (LMNP) 
     - et le loueur en meublé professionnel (LMP)

 

LE LOUEUR EN MEUBLÉ NON PROFESSIONNEL (LMNP)

Le statut de loueur en meublé non professionnel peut rendre les loyers non imposables en toute légalité.

 

Quelle fiscalité

Les loyers se déclarent dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux, les BIC.

Si vos recettes ne dépassent pas 32 600 € en 2011, vous serez soumis de plein droit au régime dit micro BIC.

Vous bénéficierez alors d'un abattement automatique de 50 % sur vos recettes.

Attention : vous ne pouvez pas créer de déficits fonciers avec le régime du micro BIC.


Vous pouvez néanmoins opter pour le régime réel, qui selon l'importance de vos charges peut être plus intéressant sur le plan fiscal. 
Vous pouvez ainsi créer des déficits fonciers imputables sur les revenus de même nature. 
Vous pouvez également pratiquer des amortissements.

Le déficit issu des charges et amortissements ramènent les recettes à zéro. Elles ne sont donc pas imposables.

LE LOUEUR EN MEUBLÉ PROFESSIONNEL (LMP)

Bien que régulièrement retouché, le statut de loueur en meublé professionnel reste intéressant.
Pour en bénéficier, l'investisseur doit être inscrit au Registre du commerce et des sociétés (RCS) et le chiffre d'affaires des locations meublées doit être au moins égal à 23 000 € TTC et représenter plus de 50 % du revenu total de l'investisseur (conditions cumulatives).

Quelle fiscalité

Les revenus seront déclarés au titre des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). 
L'investisseur sera soumis au régime réel car c'est le plus intéressant : il permet d'imputer les déficits issus de l'activité sur ses revenus globaux, et ce dans leur intégralité.
Le loueur a donc intérêt à maximiser ses charges en finançant son acquisition par un crédit.

Ensuite, on amortit les différents éléments du bien (sauf le terrain), sur des périodes variant de dix à cinquante ans. Ce qui ramène les recettes à zéro. 
Elles ne sont donc pas imposables, et ce en toute légalité.

Autres atouts : en cas de revente, les plus values sont exonérées si le bien est détenu depuis au moins cinq ans et si les recettes sont inférieures à 90 000 €.

Enfin, les biens en question ne sont pas soumis à l’impôt de solidarité sur la fortune (lSF) si vous êtes loueur en meublé professionnel sous trois conditions :

     - Inscription au RCS, 
     - réalisation de plus de 23000 € de recettes annuelles,
     - revenus tirés des locations meublées représentant plus de 50 % des revenus globaux.


Mis en ligne le 16/10/13